Huurrecht
Servicekosten huurwoning te hoog? Dit mag uw verhuurder rekenen in 2026 en dit verandert in 2027
Betaalt u iedere maand servicekosten bovenop uw kale huur? Dan mag uw verhuurder niet zomaar ieder gewenst bedrag in rekening brengen. Servicekosten moeten betrekking hebben op daadwerkelijk geleverde zaken en diensten en de verhuurder mag alleen kosten doorberekenen die werkelijk zijn gemaakt. U hoort bovendien ieder jaar een afrekening te ontvangen.
Voor de servicekosten over 2025 had uw verhuurder uiterlijk 30 juni 2026 een jaarafrekening moeten verstrekken. Ontbreekt de afrekening, is sprake van een onverwachte bijbetaling of zijn kostenposten onduidelijk? Dan kan sprake zijn van een geschil over servicekosten. Welke juridische regels van toepassing zijn, hangt mede af van het huurcontract en de huursector.
Daar komt bij dat op 1 januari 2027 de Wet modernisering servicekosten in werking treedt. Vanaf dat moment worden de regels op belangrijke punten aangescherpt. Voor nieuwe huurcontracten komt er onder andere een limitatieve lijst van acht soorten servicekosten.
In dit artikel staat welke servicekosten een verhuurder in 2026 mag rekenen, wanneer een jaarafrekening vereist is en welke regels vanaf 2027 veranderen.
Wat zijn servicekosten?
Servicekosten zijn kosten die u naast de kale huur betaalt voor aanvullende zaken of diensten die samenhangen met het wonen.
Denk bijvoorbeeld aan:
- schoonmaak van gemeenschappelijke ruimten;
- werkzaamheden van een huismeester;
- elektriciteit in het trappenhuis;
- bepaalde kosten voor meubels bij gemeubileerde verhuur;
- bepaalde kleine werkzaamheden;
- gas, water of elektriciteit wanneer deze via de verhuurder worden geleverd.
Servicekosten zijn dus iets anders dan de kale huurprijs. Uw kale huur betaalt u voor het gebruik van de woning zelf. Servicekosten hebben betrekking op aanvullende leveringen en diensten.
Dat onderscheid is belangrijk. Een verhuurder kan niet simpelweg een deel van zijn normale kosten als “servicekosten” benoemen en deze vervolgens bovenop de huur bij u neerleggen.
Hoe hoog mogen servicekosten zijn?
Er bestaat niet één algemeen maximumbedrag voor servicekosten.
Een bedrag van bijvoorbeeld € 150 per maand is daarom niet automatisch toegestaan of verboden. Het gaat erom waarvoor u betaalt en welke kosten daadwerkelijk zijn gemaakt.
De verhuurder mag in beginsel alleen de werkelijk gemaakte kosten doorberekenen. De Huurcommissie neemt bij haar beoordeling facturen en andere betaalbewijzen als uitgangspunt. De verhuurder kan dus niet zonder onderbouwing een willekeurig bedrag vaststellen.
Een eenvoudig voorbeeld:
U betaalt iedere maand € 100 voorschot servicekosten. Over een heel jaar heeft u dan € 1.200 betaald.
Blijkt uit de jaarafrekening dat uw aandeel in de werkelijk gemaakte servicekosten € 950 bedraagt? Dan heeft u in beginsel € 250 te veel betaald.
Blijken de werkelijke kosten € 1.300 te bedragen en zijn die kosten correct berekend en onderbouwd? Dan kan juist sprake zijn van een bijbetaling van € 100.
De hoogte van het maandelijkse voorschot is dus niet hetzelfde als de uiteindelijke servicekosten.
Mag een verhuurder winst maken op servicekosten?
Nee. Servicekosten zijn niet bedoeld als extra verdienmodel voor de verhuurder.
De verhuurder mag kosten doorberekenen die daadwerkelijk zijn gemaakt voor de overeengekomen zaken en diensten. De Rijksoverheid vermeldt expliciet dat alleen werkelijk gemaakte kosten mogen worden doorberekend en dat de verhuurder daar geen winst op mag maken.
Dat betekent echter niet dat ieder bedrag dat op het eerste gezicht hoog lijkt automatisch onrechtmatig is. Sommige kosten kunnen daadwerkelijk hoog zijn. Daarom moet worden gekeken naar de onderliggende facturen, de verdeelsleutel en de aard van de kosten.
Welke servicekosten mag een verhuurder in 2026 rekenen?
In 2026 geldt nog het huidige stelsel van servicekosten.
Voorbeelden van kosten die onder omstandigheden als servicekosten kunnen worden doorberekend zijn:
- schoonmaak van gemeenschappelijke ruimtes;
- elektriciteit voor gemeenschappelijke ruimtes;
- werkzaamheden van een huismeester;
- bepaalde kleine herstellingen;
- bepaalde kosten voor meubels of andere roerende zaken;
- gas, water en elektriciteit;
- bepaalde verzekeringen of fondsen;
- bepaalde administratiekosten.
Of een specifieke kostenpost daadwerkelijk voor rekening van de huurder komt, hangt onder andere af van de gemaakte afspraken en de aard en omvang van de kosten.
De belangrijkste regel blijft dat een verhuurder niet simpelweg kosten kan verzinnen of zonder onderbouwing kan doorberekenen.
Welke kosten mag een verhuurder niet zomaar als servicekosten rekenen?
Niet iedere kostenpost die met een woning of appartementencomplex te maken heeft, is automatisch een servicekost.
Normale verhuurderskosten kunnen niet zonder meer worden doorgeschoven naar de huurder.
Ook voorzieningen die geen voldoende directe relatie hebben met het wonen kunnen problematisch zijn. De overheid noemt bijvoorbeeld een fitnessruimte of bioscoopruimte als voorbeelden van voorzieningen waarvan de kosten niet zomaar als servicekosten kunnen worden opgevoerd.
De naam die een verhuurder aan een kostenpost geeft, is niet doorslaggevend. Van belang zijn de daadwerkelijk geleverde zaak of dienst en de juridische grondslag voor doorberekening.
Wanneer moet u de afrekening van de servicekosten ontvangen?
Uw verhuurder moet ieder jaar een afrekening van de servicekosten verstrekken.
De afrekening moet binnen zes maanden na afloop van het kalenderjaar worden verstrekt.
Dat betekent bijvoorbeeld:
Servicekosten over 2025 → afrekening uiterlijk 30 juni 2026.
Op de afrekening moet duidelijk worden wat u gedurende het jaar als voorschot heeft betaald en wat de daadwerkelijke kosten zijn geweest.
Heeft u in augustus 2026 nog steeds geen afrekening over 2025 ontvangen? Dan is de wettelijke termijn dus al verstreken.
Beoordeling van servicekosten door de Huurcommissie
De Huurcommissie kan in bepaalde gevallen een geschil over de jaarafrekening van servicekosten beoordelen. De bevoegdheid hangt onder meer af van het type huurwoning en de datum waarop het huurcontract is gesloten.
Voor sociale huurwoningen en voor midden- of vrijesectorwoningen met een huurcontract dat op of na 1 juli 2024 is afgesloten, kan de Huurcommissie over de jaarafrekening een bindende uitspraak doen.
Bij een vrijesectorwoning met een ouder huurcontract kan de Huurcommissie onder bepaalde voorwaarden een advies geven, bijvoorbeeld wanneer dit in de huurovereenkomst is afgesproken.
Voor een afrekening over 2025 loopt de huidige indieningstermijn tot en met 30 juni 2028.
Wat verandert er met de servicekosten vanaf 1 januari 2027?
Per 1 januari 2027 treedt de Wet modernisering servicekosten in werking.
De nieuwe wet moet duidelijker maken welke kosten verhuurders als servicekosten mogen rekenen en hoe deze moeten worden berekend.
Een van de grootste veranderingen is de komst van een limitatieve lijst van acht categorieën servicekosten voor nieuwe huurcontracten.
Vanaf 1 januari 2027 gaat het om:
- warmte en koude;
- elektriciteit, gas en water;
- roerende zaken;
- kleine herstellingen;
- toezicht, beveiliging en vuil;
- signaallevering;
- verzekeringen en fondsvorming;
- administratiekosten.
“Limitatief” betekent dat voor nieuwe huurcontracten niet zomaar nog andere soorten kosten als servicekosten kunnen worden toegevoegd.
Dat is een belangrijk verschil met het huidige systeem.
Geldt de nieuwe wet ook voor bestaande huurcontracten?
Niet automatisch volledig.
De nieuwe lijst met acht categorieën geldt verplicht voor huurcontracten die op of na 1 januari 2027 worden gesloten.
Voor huurcontracten die vóór die datum zijn gesloten, blijft het bestaande servicekostenpakket in beginsel gelden.
Een verhuurder en huurder kunnen wel overeenkomen om de nieuwe regels ook op een bestaand huurcontract toe te passen. Daarvoor is instemming van de huurder nodig.
Heeft u dus in 2024, 2025 of 2026 een huurcontract ondertekend? Dan betekent 1 januari 2027 niet automatisch dat alle bestaande afspraken over servicekosten onmiddellijk vervallen.
Huurcommissie krijgt vanaf 2027 meer mogelijkheden
De nieuwe regels veranderen niet alleen welke servicekosten mogen worden gerekend.
Ook de positie van huurders bij de Huurcommissie verandert.
Vanaf 1 januari 2027 kunnen huurders met een nieuw huurcontract het voorschot voor alle acht categorieën servicekosten laten toetsen. Nu zijn de mogelijkheden om een voorschot te laten beoordelen beperkter.
Daarnaast wordt het gemakkelijker voor huurders binnen hetzelfde complex om gezamenlijk een procedure te starten.
Vanaf 2027 kunnen twee huurders met een gelijksoortig verzoek al een collectief verzoek bij de Huurcommissie indienen.
Dat kan met name relevant worden in appartementencomplexen waar meerdere bewoners met dezelfde hoge of onduidelijke servicekosten worden geconfronteerd.
Geen goede afrekening? Vanaf 2027 kan dat grotere gevolgen hebben
Een andere belangrijke wijziging is wat er gebeurt wanneer de verhuurder geen goede afrekening kan overleggen.
Vanaf 1 januari 2027 kan de Huurcommissie in bepaalde gevallen gebruikmaken van wettelijke normbedragen wanneer een afrekening ontbreekt of onvoldoende is.
Deze normbedragen kunnen relatief laag uitvallen. In bepaalde situaties kan een kostenpost zelfs op € 0 worden vastgesteld wanneer niet kan worden aangetoond dat de betreffende zaak of dienst is geleverd.
Voor verhuurders wordt een goede administratie van servicekosten daardoor nog belangrijker.
Voor huurders betekent het dat een onduidelijke afrekening niet zonder meer geaccepteerd hoeft te worden.
Voorbeeld van een jaarafrekening
Bij een maandelijks voorschot van € 125 is over één jaar € 1.500 betaald. Wanneer de verhuurder € 2.100 aan servicekosten toerekent, ontstaat volgens de afrekening een bijbetaling van € 600.
Of zo’n bijbetaling juridisch klopt, hangt onder meer af van de aard van de kostenposten, de onderliggende administratie, de verdeelsleutel en de betaalde voorschotten. Dit kan niet uitsluitend aan het eindbedrag worden vastgesteld.
Kan de verhuurder de servicekosten zomaar verhogen?
Uw maandelijkse servicekosten zijn meestal een voorschot.
Dat voorschot kan worden aangepast wanneer daar aanleiding voor bestaat, maar dat betekent niet dat iedere verhoging automatisch juist is.
Uiteindelijk moet de verhuurder verantwoorden welke kosten daadwerkelijk zijn gemaakt.
Een structureel veel te hoog voorschot kan ertoe leiden dat u iedere maand onnodig veel vooruitbetaalt. Vanaf 2027 worden de mogelijkheden om voorschotten door de Huurcommissie te laten toetsen voor nieuwe huurcontracten bovendien uitgebreid.
Veelgestelde vragen over servicekosten
Wat is het maximale bedrag aan servicekosten?
Er bestaat geen algemeen maximumbedrag dat voor iedere huurwoning geldt. De hoogte hangt af van de daadwerkelijk geleverde zaken en diensten en de gemaakte kosten.
Mag mijn verhuurder winst maken op servicekosten?
Nee. De verhuurder mag werkelijk gemaakte kosten doorberekenen, maar servicekosten zijn niet bedoeld om winst op te maken.
Wanneer moet ik de afrekening servicekosten over 2025 krijgen?
Uiterlijk op 30 juni 2026. Heeft u die afrekening niet ontvangen, dan is de wettelijke termijn verstreken.
Wat verandert er in 2027?
Vanaf 1 januari 2027 treedt de Wet modernisering servicekosten in werking. Voor nieuwe huurcontracten geldt dan een limitatieve lijst van acht soorten servicekosten. Ook worden de mogelijkheden van de Huurcommissie uitgebreid.
Geldt de Wet modernisering servicekosten voor mijn huidige huurcontract?
Voor contracten van vóór 1 januari 2027 blijft het bestaande servicekostenpakket in beginsel gelden. De nieuwe regels kunnen onder voorwaarden vrijwillig op bestaande contracten worden toegepast als huurder en verhuurder daarmee instemmen.
Beoordeling servicekosten
De dienst Beoordeling servicekosten is een juridische positiebepaling binnen Huurpositie. Een jurist beoordeelt de aangeleverde jaarafrekening, de relevante bepalingen uit de huurovereenkomst en de beschikbare onderbouwing.
De uitkomst is afhankelijk van de individuele stukken en omstandigheden. Het artikel zelf bevat daarom uitsluitend algemene informatie en geen beoordeling of advies voor een concrete situatie.
Bronnen en wettelijke basis
- Rijksoverheid – Nieuwe regels servicekosten per 1 januari 2027
- Huurcommissie – Wet modernisering servicekosten
- Huurcommissie – Jaarafrekening servicekosten beoordelen
- Rijksoverheid – Stappenplan woning huren en servicekosten
Dit artikel is bijgewerkt op 24 augustus 2026 en bevat uitsluitend algemene informatie, geen juridisch advies. Aan de inhoud kunnen geen rechten worden ontleend. Wet- en regelgeving kan wijzigen.