Wonen en huurrecht

Nieuwe regels Huurcommissie vanaf 2027: dit verandert voor huurders

Heeft uw huurwoning last van lekkage, schimmel, vocht, tocht of ander achterstallig onderhoud? Of bent u het niet eens met een huurverhoging? Vanaf 1 januari 2027 veranderen verschillende regels voor procedures bij de Huurcommissie.

De aanleiding is de Wet toekomstbestendige Huurcommissie. De Eerste Kamer stemde op 29 september 2026 met de wet in. De parlementaire behandeling is daarmee afgerond. Volgens de Rijksoverheid treedt de wet op 1 januari 2027 in werking.

Voor huurders zijn vooral de wijzigingen bij gebreken aan de huurwoning en huurverhogingen belangrijk.

Zo moet een huurder een gebrek voortaan aantoonbaar schriftelijk bij de verhuurder melden voordat hierover een procedure bij de Huurcommissie kan worden gestart. Een brief is daarvoor niet verplicht: ook een e-mail of appbericht kan voldoende zijn. Daarnaast krijgen huurders in meer situaties de mogelijkheid om een huurverhoging door de Huurcommissie te laten beoordelen.

In dit artikel leest u wat er vanaf 2027 verandert, hoe u gebreken correct meldt, welk bewijs belangrijk kan zijn en wanneer u de Huurcommissie kunt inschakelen.

Wat is de Wet toekomstbestendige Huurcommissie?

De Huurcommissie behandelt geschillen tussen huurders en verhuurders over onder andere de huurprijs, onderhoudsgebreken, huurverhogingen en servicekosten. Met de Wet toekomstbestendige Huurcommissie worden verschillende procedures aangepast.

Voor huurders zijn onder andere de volgende wijzigingen relevant:

• gebreken moeten vooraf schriftelijk bij de verhuurder zijn gemeld;
• bij een verzoek om huurverlaging wegens gebreken moet de actuele huurprijs worden vermeld;
• huurders in de sociale sector krijgen meer mogelijkheden om een contractuele huurverhoging te laten toetsen;
• huurders in de middenhuur krijgen een extra bezwaargrond tegen huurverhoging wanneer ernstige gebreken zijn vastgesteld;
• de termijn om in verzet te gaan tegen een voorzittersuitspraak wordt langer;
• de klachtenprocedure over het gedrag van een verhuurder bij de Huurcommissie verdwijnt;
• enkele procedurele regels rond onder andere all-inhuur en wraking veranderen.

De wijzigingen gelden niet allemaal voor iedere huurder of ieder huurgeschil. Het type huurwoning, de huurovereenkomst en de aard van het probleem blijven belangrijk.

Gebreken aan de huurwoning moeten vanaf 2027 schriftelijk worden gemeld

Een van de belangrijkste veranderingen is de schriftelijke meldplicht bij gebreken.

Wilt u vanwege ernstige gebreken een zaak bij de Huurcommissie starten? Dan moet u de verhuurder vanaf 1 januari 2027 eerst schriftelijk over die gebreken hebben geïnformeerd. Alleen mondeling zeggen dat er bijvoorbeeld schimmel, lekkage of een kapotte verwarming is, is dan niet voldoende voor deze procedure.

Het doel van de nieuwe regel is vooral bewijs. Bij een mondeling gesprek kan later discussie ontstaan over:

• wanneer het gebrek is gemeld;
• wat precies is gemeld;
• hoe ernstig het probleem volgens de huurder was;
• welke ruimte of voorziening het betrof;
• of de verhuurder voldoende gelegenheid heeft gekregen om het probleem op te lossen.

Bij een schriftelijke melding kan dat eenvoudiger worden vastgesteld.

Moet u daarvoor een officiële brief sturen?

Nee. De Huurcommissie heeft na de behandeling van de wet expliciet aangegeven dat huurders niet verplicht zijn de officiële Modelbrief Gebreken te gebruiken.

Een e-mail of appbericht kan ook voldoende zijn. Dat betekent bijvoorbeeld dat een WhatsAppbericht als schriftelijke melding kan dienen.

Het is wel verstandig dat uit het bericht duidelijk blijkt:

1. welke gebreken er zijn;
2. waar in de woning die gebreken zich bevinden;
3. wanneer u deze heeft ontdekt;
4. dat u de verhuurder vraagt om herstel;
5. wanneer het bericht aan de verhuurder is verstuurd.

Een bericht als “Er is weer schimmel. Kun je hiernaar kijken?” kan bewijs opleveren dat u iets heeft gemeld, maar is veel minder duidelijk dan een specifieke omschrijving.

“Sinds begin oktober is sprake van ernstige schimmelvorming op de buitenmuur van de slaapkamer en rondom het raam. Ook blijft de muur vochtig. Ik verzoek u om de oorzaak te onderzoeken en het gebrek te herstellen.”

Daarmee is later beter vast te stellen wat daadwerkelijk is gemeld.

Is WhatsApp voldoende om gebreken aan de verhuurder te melden?

Een appbericht kan volgens de Huurcommissie voldoende zijn om aan de schriftelijke meldplicht te voldoen. Toch is het verstandig om bij ernstige gebreken zorgvuldig te werk te gaan.

Bewaar daarom:

• het verzonden bericht;
• eventuele leesbevestigingen;
• de reactie van de verhuurder;
• foto's of video's van het gebrek;
• eerdere correspondentie over hetzelfde probleem;
• offertes, rapporten of verklaringen als die beschikbaar zijn.

Maak bij belangrijke WhatsAppcorrespondentie eventueel screenshots waarop ook de datum zichtbaar is. Een uitgebreide e-mail kan praktisch sterker zijn dan een kort appbericht, omdat u daarin makkelijker meerdere gebreken, foto's en een verzoek om herstel kunt opnemen.

Welke gebreken kunt u melden?

Niet ieder ongemak in een huurwoning is juridisch een gebrek waarvoor de verhuurder verantwoordelijk is.

Veel voorkomende problemen die onder omstandigheden wel als gebrek kunnen worden aangemerkt zijn bijvoorbeeld:

• ernstige lekkage;
• vochtproblemen;
• schimmel;
• onvoldoende ventilatiemogelijkheden;
• houtrot;
• ernstige tocht;
• problemen met verwarming;
• gebreken aan ramen of kozijnen;
• gebreken aan sanitaire voorzieningen;
• ernstige technische gebreken aan de woning.

De Huurcommissie gebruikt hiervoor een eigen gebrekenbeleid en heeft een Gebrekencheck waarmee huurders kunnen nagaan of een probleem mogelijk ernstig genoeg is voor een procedure. Of een concreet probleem juridisch als gebrek kwalificeert, hangt af van de omstandigheden.

Verhuurder reageert niet op gebreken: wat kunt u doen?

Dit is waarschijnlijk de belangrijkste praktische situatie. U heeft bijvoorbeeld lekkage, vocht of schimmel gemeld. De verhuurder reageert niet, stelt herstel steeds uit of vindt dat het probleem uw eigen verantwoordelijkheid is.

Begin dan met het verzamelen van uw dossier. Bewaar in ieder geval:

• uw huurovereenkomst;
• de schriftelijke gebrekenmelding;
• foto's en video's;
• e-mails en WhatsAppberichten;
• reacties van de verhuurder;
• eventuele eerdere reparatieverzoeken;
• informatie over de datum waarop het probleem begon.

De overheid adviseert huurders bij slecht onderhoud om de verhuurder per e-mail of brief duidelijk te laten weten welke gebreken aanwezig zijn en om herstel te verzoeken.

Bij een procedure wegens ernstige gebreken krijgt de verhuurder in beginsel gelegenheid om het probleem op te lossen. Volgens de huidige procedure van de Huurcommissie kan een verzoek wegens gebreken in beginsel na zes weken worden ingediend nadat de verhuurder van het gebrek op de hoogte is gesteld. Laat de verhuurder eerder schriftelijk weten dat hij de gebreken niet zal herstellen, dan kan een verzoek onder omstandigheden eerder worden ingediend.

Wacht bij een gevaarlijke of urgente situatie niet onnodig af. Afhankelijk van het probleem kunnen andere stappen nodig zijn.

Voorbeeld: schimmel gemeld, maar verhuurder doet niets

Stel dat u ernstige schimmel in de slaapkamer heeft. Op 5 januari 2027 stuurt u uw verhuurder een e-mail met foto's. U beschrijft de schimmelvorming en vochtige muren en vraagt om onderzoek en herstel.

De verhuurder reageert niet. Na enkele weken stuurt u een herinnering. Ook daarop volgt geen inhoudelijke reactie.

In zo'n situatie is voor een eventuele Huurcommissieprocedure belangrijk dat u kunt aantonen:

• welk gebrek u heeft gemeld;
• wanneer u het heeft gemeld;
• dat de verhuurder de melding heeft ontvangen of dat deze naar het gebruikelijke contactadres is verzonden;
• welke gelegenheid de verhuurder heeft gekregen om het gebrek te herstellen;
• dat het probleem nog bestaat.

De Huurcommissie beoordeelt vervolgens niet automatisch ieder probleem als ernstig gebrek. Daarvoor wordt naar de aard en ernst van het gebrek gekeken.

Kan de Huurcommissie de huur verlagen vanwege gebreken?

Bij ernstige gebreken kan de Huurcommissie onder voorwaarden een tijdelijke huurverlaging uitspreken. Dat betekent niet dat ieder onderhoudsprobleem recht geeft op huurverlaging.

De Huurcommissie beoordeelt onder andere of sprake is van een gebrek dat ernstig genoeg is volgens haar gebrekenbeleid. Denk bijvoorbeeld aan omstandigheden waarin het woongenot door ernstige vocht-, schimmel-, verwarmings- of onderhoudsproblemen aanzienlijk wordt aangetast.

Een tijdelijke huurverlaging is bovendien iets anders dan het afdwingen van herstel. Het doel van de tijdelijke huurverlaging is een lagere huurprijs zolang het ernstige gebrek voortduurt. Voor het daadwerkelijk afdwingen van herstel kunnen afhankelijk van de situatie andere juridische mogelijkheden bestaan.

Actuele huurprijs wordt vanaf 2027 extra belangrijk

Vanaf de nieuwe wet moet een huurder die een verzoek indient om huurverlaging wegens gebreken de actuele huurprijs vermelden. Volgens de Huurcommissie is deze informatie nodig om een uitspraak over de huurverlaging te kunnen doen.

Wordt de actuele huurprijs niet vermeld, dan kan dit ertoe leiden dat het verzoek niet in behandeling wordt genomen.

Controleer daarom voordat u een verzoek indient onder andere:

• wat uw actuele kale huurprijs is;
• of servicekosten apart worden betaald;
• wanneer de laatste huurverhoging is ingegaan;
• wat in uw huurovereenkomst over de huurprijs staat.

Dit is vooral relevant als de totale maandbetaling uit meerdere onderdelen bestaat.

Wat verandert er bij huurverhogingen vanaf 2027?

De Wet toekomstbestendige Huurcommissie verandert ook de mogelijkheden rondom huurverhogingen. Daarbij is onderscheid nodig tussen sociale huur, middenhuur en vrije sector. Vooral voor huurders in de sociale sector en middenhuur veranderen de mogelijkheden.

Sociale huur: Huurcommissie kan ook contractuele huurverhoging beoordelen

Een belangrijke wijziging geldt voor een huurverhogingsbeding. Een huurverhogingsbeding is een bepaling in het huurcontract waarin is afgesproken hoe of wanneer de huur jaarlijks wordt verhoogd.

Dat kan bijvoorbeeld een bepaling zijn waarin staat dat de kale huur jaarlijks op 1 juli met een bepaald percentage wordt verhoogd.

Onder de huidige regels van 2026 kan een huurder in de sociale sector een huurverhoging die rechtstreeks voortvloeit uit zo'n contractueel huurverhogingsbeding niet via deze procedure door de Huurcommissie laten beoordelen. De huidige informatie van de Huurcommissie vermeldt nog expliciet dat zij daarvoor niet bevoegd is.

Vanaf de inwerkingtreding van de Wet toekomstbestendige Huurcommissie verandert dat. Ook huurders in de sociale sector kunnen dan een zaak starten over een huurverhoging die gebaseerd is op een huurverhogingsbeding in de huurovereenkomst. Voor huurders in de midden- en vrije sector bestond die mogelijkheid al.

Dit kan relevant zijn wanneer bijvoorbeeld discussie bestaat over:

• het percentage van de verhoging;
• de berekening;
• de datum van de verhoging;
• wat precies in het huurcontract is afgesproken;
• de verhouding tussen het contractuele beding en het wettelijke maximum.

Wat is een huurverhogingsbeding?

Een huurverhogingsbeding is simpel gezegd een afspraak in uw huurcontract over toekomstige huurverhogingen.

“De huurprijs wordt jaarlijks per 1 juli verhoogd met het wettelijk toegestane percentage.”

Of bijvoorbeeld: “De huurprijs wordt jaarlijks aangepast volgens de consumentenprijsindex plus een opslag.”

Niet ieder beding betekent automatisch dat iedere verhoging toegestaan is. Er kan onder andere discussie ontstaan als de verhuurder:

• een hoger percentage rekent dan in het contract staat;
• boven een wettelijk maximum uitkomt;
• op een andere datum verhoogt dan afgesproken;
• een berekeningsmethode anders toepast dan overeengekomen.

In de midden- en vrije sector kan de Huurcommissie onder de huidige regels al beoordelen of een verhoging op grond van een huurverhogingsbeding redelijk is binnen de wettelijke grenzen. Vanaf 2027 wordt die mogelijkheid dus uitgebreid naar de sociale sector.

Middenhuur: ernstige gebreken worden bezwaargrond tegen huurverhoging

Ook voor huurders in de middensector komt er een belangrijke wijziging.

Heeft de Huurcommissie voor de ingangsdatum van een huurverhoging vastgesteld dat sprake is van ernstige gebreken aan de woning? Dan kan dat vanaf 2027 een reden zijn om bezwaar te maken tegen de jaarlijkse huurverhoging.

Die mogelijkheid bestaat nu al in de sociale sector en wordt met de nieuwe wet uitgebreid naar de middensector.

Dat maakt de timing van een gebrekenprocedure belangrijk. Het gaat namelijk niet simpelweg om de situatie waarin u zelf vindt dat uw woning gebreken heeft. De Huurcommissie vermeldt specifiek dat de ernstige gebreken voor de ingangsdatum van de huurverhoging moeten zijn vastgesteld.

Heeft u ernstige problemen met de woning en komt een huurverhoging eraan? Dan kan het daarom verstandig zijn niet maandenlang met een onopgeloste melding te blijven wachten.

Kan een verhuurder de huur verhogen als er gebreken zijn?

Dat hangt af van de situatie, de huursector en de juridische status van de gebreken.

Het bestaan van een kapotte deurkruk of kleine reparatie betekent niet automatisch dat een huurverhoging onmogelijk is. Bij ernstige gebreken kan dat anders liggen.

Vanaf 2027 krijgt een huurder in de middensector bijvoorbeeld een expliciete bezwaargrond wanneer de Huurcommissie voor de ingangsdatum van de jaarlijkse huurverhoging ernstige gebreken heeft vastgesteld.

Daarom is het belangrijk onderscheid te maken tussen:

• een onderhoudsklacht;
• een juridisch gebrek;
• een ernstig gebrek volgens het beleid van de Huurcommissie;
• een gebrek dat daadwerkelijk door de Huurcommissie is vastgesteld.

Die begrippen zijn niet automatisch hetzelfde.

Hoe lang heeft u vanaf 2027 om in verzet te gaan?

Ook de termijn voor verzet tegen een voorzittersuitspraak verandert.

Sommige zaken worden bij de Huurcommissie zonder zitting afgedaan met een voorzittersuitspraak. Bent u het niet eens met zo'n uitspraak? Dan wordt de termijn om in verzet te gaan vanaf de nieuwe wet verlengd.

De huidige termijn is drie weken. Vanaf de nieuwe regels wordt dat zes weken.

De verlenging geeft huurders en verhuurders meer tijd om de uitspraak te beoordelen en eventueel een verzetschrift voor te bereiden. Let wel op dat dit specifiek gaat om verzet tegen een voorzittersuitspraak. Niet iedere juridische termijn rondom de Huurcommissie wordt daardoor automatisch zes weken.

Wat is een voorzittersuitspraak?

Een voorzittersuitspraak is een uitspraak die zonder reguliere zitting wordt gedaan. Dat kan bijvoorbeeld gebeuren wanneer een zaak relatief eenvoudig kan worden afgedaan.

De nieuwe wet geeft de voorzitter zelf ook meer tijd om zo'n uitspraak te doen: de termijn gaat van vier naar zes weken. Daarnaast krijgt de Huurcommissie de mogelijkheid om de behandeling tijdelijk te pauzeren wanneer bijvoorbeeld belangrijke informatie nog moet worden aangeleverd.

Klacht over gedrag verhuurder? Vanaf 2027 niet meer via deze procedure bij de Huurcommissie

Niet iedere klacht over een verhuurder gaat over huurprijs of onderhoud. Misschien vindt u bijvoorbeeld dat uw verhuurder:

• intimiderend communiceert;
• ongewenst de woning wil betreden;
• zich niet als goed verhuurder gedraagt;
• op andere wijze ongewenst verhuurgedrag vertoont.

De aparte procedure bij de Huurcommissie voor klachten over het gedrag van een verhuurder verdwijnt met de nieuwe wet.

Huurders kunnen voor dergelijk ongewenst verhuurgedrag onder andere terecht bij het gemeentelijke meldpunt. Huurders van woningcorporaties kunnen daarnaast gebruikmaken van de klachtencommissie van de corporatie. Bestaande klachten bij de Huurcommissie worden nog afgehandeld.

Dit is iets anders dan een procedure over bijvoorbeeld ernstige gebreken, de huurprijs of een huurverhoging.

Wat als u een all-in huurprijs betaalt?

Bij een all-in huurprijs is niet duidelijk welk deel van het maandbedrag kale huur is en welk deel bijvoorbeeld servicekosten betreft.

De Huurcommissie kan een all-in prijs onder omstandigheden splitsen in een kale huurprijs en servicekosten. Ook deze procedure verandert.

Vanaf de nieuwe wet splitst de Huurcommissie een all-in prijs alleen wanneer het verzoek inhoudelijk wordt behandeld. Bij een verzoek om huurverlaging wegens gebreken wordt de all-in prijs alleen gesplitst wanneer daadwerkelijk ernstige gebreken zijn vastgesteld.

Betaalt u één totaalbedrag en is niet duidelijk wat uw kale huurprijs is? Dan kan dat dus relevant zijn voor een procedure.

Veranderen de servicekosten ook in 2027?

Ja, maar daarvoor geldt een andere wetswijziging: de Wet modernisering servicekosten. Ook deze wet treedt per 1 januari 2027 in werking.

Onder andere de soorten servicekosten die bij nieuwe huurcontracten mogen worden gerekend, het toetsen van voorschotten en collectieve procedures veranderen. Omdat die regels uitgebreid zijn, behandelen wij deze afzonderlijk.

Lees ook: Servicekosten huurwoning te hoog? Dit mag uw verhuurder rekenen in 2026 en dit verandert in 2027.

Door beide wijzigingen tegelijk kan 2027 voor veel huurders een belangrijk jaar worden: zowel de regels rond procedures bij de Huurcommissie als de regels rond servicekosten veranderen.

Wat moet u doen als uw woning nu gebreken heeft?

U hoeft vanzelfsprekend niet tot 2027 te wachten om gebreken te melden. Heeft u nu last van bijvoorbeeld schimmel, lekkage of ernstig achterstallig onderhoud? Meld dit dan zo snel mogelijk schriftelijk aan uw verhuurder.

Stap 1. Leg het gebrek vast

Maak duidelijke foto's of video's. Noteer wanneer het probleem is begonnen en wat de gevolgen zijn.

Stap 2. Controleer wie verantwoordelijk is

Niet ieder onderhoudsprobleem komt voor rekening van de verhuurder. Controleer daarom of het om onderhoud gaat waarvoor de verhuurder verantwoordelijk is.

Stap 3. Meld het probleem schriftelijk

Stuur een e-mail, brief of duidelijk appbericht. Beschrijf ieder gebrek afzonderlijk.

Stap 4. Vraag concreet om herstel

Vraag niet alleen of de verhuurder “wil kijken”, maar maak duidelijk dat u herstel verlangt.

Stap 5. Bewaar alle correspondentie

Bewaar verzonden berichten, reacties en foto's. Dit kan later belangrijk bewijs zijn.

Stap 6. Controleer of de verhuurder het probleem oplost

Reageert de verhuurder niet of wordt het probleem niet opgelost? Dan kan worden beoordeeld welke vervolgstap mogelijk is. Afhankelijk van de situatie kan dat bijvoorbeeld een nadere juridische brief, een procedure bij de Huurcommissie, een melding bij de gemeente of een gang naar de rechter zijn.

Voorbeeld van een schriftelijke gebrekenmelding

Een melding hoeft niet onnodig juridisch te klinken. Een duidelijke melding kan bijvoorbeeld als volgt worden opgebouwd:

Bij een complex of ernstig geschil kan een uitgebreidere juridische brief passend zijn.

Wat als de verhuurder zegt dat de schimmel uw eigen schuld is?

Dit komt regelmatig voor. De verhuurder kan bijvoorbeeld stellen dat u onvoldoende ventileert, terwijl u denkt dat sprake is van bouwkundige vochtproblemen.

In zo'n situatie is niet alleen het bestaan van de schimmel van belang, maar vooral de oorzaak.

Mogelijke oorzaken zijn bijvoorbeeld:

• onvoldoende ventilatie door gedrag van bewoners;
• een technisch probleem met ventilatie;
• lekkage;
• koudebruggen;
• bouwkundige gebreken;
• optrekkend of doorslaand vocht;
• een combinatie van factoren.

Daarom kan een geschil over schimmel juridisch en technisch ingewikkelder zijn dan alleen de vraag of schimmel zichtbaar is. Leg daarom ook vast wat u zelf doet om de woning te ventileren en verwarmen en welke omstandigheden volgens u wijzen op een bouwkundig probleem.

Is een mondelinge melding voor 2027 waardeloos?

Nee. De nieuwe wettelijke schriftelijke meldplicht gaat vanaf de inwerkingtreding van de nieuwe regels gelden. Maar ook nu is schriftelijk melden verstandig.

Een mondelinge melding kan namelijk veel moeilijker te bewijzen zijn. De achterliggende gedachte van de nieuwe wet is juist dat duidelijk moet zijn wat is gemeld en wanneer dat is gebeurd.

Heeft u een gebrek tot nu toe alleen telefonisch of persoonlijk gemeld? Stuur dan alsnog een e-mail waarin u het probleem bevestigt. Bijvoorbeeld: “Zoals telefonisch besproken op 20 oktober meld ik hierbij nogmaals de lekkage in de slaapkamer…” Daarmee creëert u alsnog schriftelijke documentatie.

Veelgestelde vragen over de Huurcommissie in 2027

Wat verandert er bij de Huurcommissie vanaf 1 januari 2027?

Onder andere de regels rond gebreken, huurverhogingen, verzet tegen voorzittersuitspraken, klachten over verhuurders en bepaalde procedurele eisen veranderen. Daarnaast treedt afzonderlijk de Wet modernisering servicekosten in werking.

Moet ik gebreken vanaf 2027 schriftelijk melden?

Ja. Wilt u vanwege gebreken een zaak bij de Huurcommissie starten, dan moet u de verhuurder de gebreken vooraf schriftelijk hebben gemeld.

Is WhatsApp voldoende voor een melding van gebreken?

Dat kan. De Huurcommissie heeft expliciet aangegeven dat bijvoorbeeld een e-mail of appbericht kan volstaan. Een officiële modelbrief is niet verplicht.

Moet ik de Modelbrief Gebreken gebruiken?

Nee. De modelbrief kan praktisch zijn, maar is niet verplicht. Een andere duidelijke schriftelijke melding kan eveneens voldoen.

Mijn verhuurder reageert niet op gebreken. Wat nu?

Bewaar bewijs van uw melding en van het gebrek. Bij ernstige gebreken kan onder voorwaarden een procedure bij de Huurcommissie mogelijk zijn. Volgens de huidige procedure wordt de verhuurder in beginsel zes weken gelegenheid gegeven om gebreken te herstellen.

Kan ik vanwege gebreken minder huur betalen?

Ga niet zelfstandig minder huur betalen zonder eerst te beoordelen wat juridisch mogelijk is. De Huurcommissie kan bij ernstige gebreken onder voorwaarden een tijdelijke huurverlaging uitspreken.

Kan de Huurcommissie mijn verhuurder verplichten het gebrek te repareren?

Een procedure over gebreken bij de Huurcommissie kan leiden tot tijdelijke huurverlaging wanneer ernstige gebreken worden vastgesteld. Voor het daadwerkelijk afdwingen van herstel kunnen andere juridische mogelijkheden nodig zijn.

Kan ik bezwaar maken tegen mijn huurverhoging vanwege gebreken?

Dat hangt af van uw huursector en omstandigheden. Vanaf 2027 krijgen huurders in de middensector een extra bezwaargrond wanneer de Huurcommissie voor de ingangsdatum van de huurverhoging ernstige gebreken heeft vastgesteld.

Wat verandert er voor sociale huurders?

Sociale huurders kunnen vanaf de nieuwe wet ook een zaak bij de Huurcommissie starten over een huurverhoging die voortvloeit uit een huurverhogingsbeding in het huurcontract.

Wat is een huurverhogingsbeding?

Dat is een bepaling in uw huurcontract waarin staat hoe en wanneer uw huurprijs periodiek kan worden verhoogd.

Hoe lang heb ik om bezwaar te maken tegen een voorzittersuitspraak?

Vanaf de nieuwe wet wordt de termijn voor verzet tegen een voorzittersuitspraak verlengd van drie naar zes weken.

Kan ik vanaf 2027 nog bij de Huurcommissie klagen over het gedrag van mijn verhuurder?

De afzonderlijke procedure over het gedrag van verhuurders verdwijnt. Voor ongewenst verhuurgedrag kunnen huurders onder andere terecht bij het gemeentelijke meldpunt. Huurders van woningcorporaties kunnen daarnaast naar de klachtencommissie van hun corporatie.

Veranderen de servicekosten ook vanaf 2027?

Ja. Dat gebeurt via de afzonderlijke Wet modernisering servicekosten. Die brengt onder andere nieuwe regels mee voor nieuwe huurcontracten en procedures bij de Huurcommissie.

Eerst uw huurpositie laten beoordelen?

Een procedure bij de Huurcommissie begint niet pas wanneer u een formulier indient. Vooral bij gebreken is het belangrijk wat u daarvoor heeft gedaan: wat u aan uw verhuurder heeft gemeld, wanneer u dat heeft gedaan, welk bewijs beschikbaar is en wat de verhuurder daarop heeft geantwoord.

Bij Spoed Juridisch Advies kunt u uw huurpositie laten beoordelen. Een jurist kan onder andere kijken naar:

• uw huurovereenkomst;
• de gemelde gebreken;
• correspondentie met de verhuurder;
• beschikbare foto's en andere bewijsstukken;
• uw huurprijs;
• uw juridische positie;
• mogelijke vervolgstappen.

Zo krijgt u vooraf meer duidelijkheid over uw positie en voorkomt u dat u een vervolgstap baseert op een onvolledig dossier.

Verhuurder aanschrijven over gebreken

Heeft u de gebreken wel gemeld, maar reageert uw verhuurder niet of weigert deze het probleem op te lossen? Dan kan afhankelijk van de situatie een juridische brief zinvol zijn.

Daarin kan onder andere duidelijk worden vastgelegd:

• welke gebreken aanwezig zijn;
• wanneer deze zijn gemeld;
• waarom herstel van de verhuurder wordt verlangd;
• welke termijn voor herstel wordt gegeven;
• welke vervolgstappen kunnen worden overwogen wanneer herstel uitblijft.

Een juridische brief biedt geen garantie dat de verhuurder het gebrek herstelt. De juridische positie en beschikbare stukken moeten daarom eerst worden beoordeeld.

Bronnen en wettelijke basis

Voor dit artikel zijn onder andere geraadpleegd:

• Huurcommissie – Wet toekomstbestendige Huurcommissie;
• Huurcommissie – Eerste Kamer stemt in met Wet toekomstbestendige Huurcommissie;
• Rijksoverheid – Eerste Kamer stemt in met wet voor toekomstbestendige Huurcommissie;
• Huurcommissie – Beleidsboek gebreken en procedureregels;
• Eerste Kamer – Wet toekomstbestendige Huurcommissie (36.791).

Dit artikel is bijgewerkt op 26 oktober 2026 en bevat algemene juridische informatie. Het is geen juridisch advies over een individuele situatie. Wetgeving, uitvoeringsregels en beleid van de Huurcommissie kunnen wijzigen.